Aufteilung der Schuldzinsen bei den Anschaffungskosten von gemischt genutztem Grundstück


Schuldzinsen sind steuerlich als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abziehbar, soweit sie mit einer bestimmten Einkunftsart in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen. So verhält es sich auch, wenn sie für ein Darlehen geleistet worden sind, das dazu verwendet wurde, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen.

Dient ein Gebäude nicht nur dem Erzielen von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, sondern auch der (nicht steuerbaren) Selbstnutzung, und werden die Darlehensmittel lediglich teilweise zur Einkünfteerzielung verwandt, so sind auch die Darlehenszinsen nur anteilig als Werbungskosten abziehbar. Der Steuerpflichtige kann allerdings ein Darlehen mit steuerrechtlicher Wirkung gezielt einem bestimmten, der Einkünfteerzielung dienenden Gebäudeteil zuordnen. Will er die Zinsen aus diesem Darlehen in vollem Umfang abziehen, muss er dem jeweils vermieteten Gebäudeteil die darauf entfallenden Anschaffungskosten gesondert zuordnen und diese aus dem dafür aufgenommenen Darlehen gesondert bezahlen.

An der zweiten Voraussetzung fehlt es, wenn das Darlehen zwar zunächst zur Finanzierung des vermieteten Grundstücksteils vorgesehen wird, es dann aber einem Konto gutgeschrieben wird, das auch Finanzierungsmittel für den selbst genutzten Teil umfasst und von dem der Steuerpflichtige alle Erwerbsaufwendungen bezahlt. In diesem Fall sind die entstandenen Schuldzinsen grundsätzlich nach dem Verhältnis der Wohnflächen/Nutzflächen aufzuteilen.

Dies gilt nach Auffassung des Bundesfinanzhofs in seinem Urteil vom 1.4.2009 jedoch dann nicht, wenn die Vertragsparteien den Kaufpreis in anderer Weise auf die erworbenen Wirtschaftsgüter aufgeteilt haben und dieser Maßstab - weil weder zum Schein getroffen noch missbräuchlich - auch steuerrechtlich bindet. In diesem Fall ist der Kaufpreis nach dem Verhältnis des auf den vermieteten Grundstücksteil entfallenden Kaufpreises zum Gesamtkaufpreis aufzuteilen und die entstandenen Schuldzinsen in Höhe des hiernach auf den vermieteten Grundstücksteil entfallenden Anteils abzuziehen.

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